Séparation de biens, indivision et fiscalité: faut-il faire appel à un avocat sur Marseille?

Le régime de la séparation de biens est prévu par les articles 1536 et suivants du Code Civil.

La définition du régime de la séparation de biens est la suivante : « Lorsque les époux ont stipulé dans leur contrat de mariage qu'ils seraient séparés de biens, chacun d'eux conserve l'administration, la jouissance et la libre disposition de ses biens personnels.

Chacun d'eux reste seul tenu des dettes nées en sa personne avant ou pendant le mariage, hors le cas de l'article 220 ».

Dans le régime de la séparation de biens il n’y a pas de communauté, les biens sont propres à chacun des époux.

En revanche, la solidarité fiscale s’applique aux époux soumis au régime de la séparation de biens

Les biens achetés par les conjoints en régime séparatiste relèvent de l’indivision.

Lorsqu’un couple en régime de séparation de biens est redevable de l’impôt de solidarité sur la fortune (IFI), il est tenu compte dans le calcul de cet impôt de la valeur vénale des biens immobiliers.

Lorsque des biens sont détenus en indivision, la Cour de Cassation a eu l’occasion, dans des décisions de justice, d’énoncer que la valeur vénale des droits indivis est particulière et ne se confond pas avec la quote-part de la valeur vénale soit, la valeur totale qu’aurait le bien s’il appartenait à un seul propriétaire.

Dans un arrêt du 16 février 2016 (Cass. Com. n° 14-23.301) il a été jugé, pour un immeuble en indivision, que la valeur des droits indivis à retenir pour l'ISF dû par un indivisaire est inférieure à celle résultant du simple calcul de sa quote-part sur la valeur totale de l'immeuble.

Ainsi, la valeur des droits indivis doit est plus faible que la valeur totale du bien.

En vertu de cette jurisprudence, il incombe à l’Administration Fiscale qui remet en cause la valeur déclarée par un contribuable de fonder sa propre évaluation sur des éléments de comparaison tirés de la cession de biens intrinsèquement similaires, autrement dit, de droits immobiliers indivis.

Lorsqu’il n’existe pas d’éléments de comparaison strictement similaires une décote dite d’indivision est alors appliquée dans certaines hypothèses.

Dans l’arrêt précité, un abattement supplémentaire de 20% a été appliqué afin que soit pris en compte l’état d’indivision du bien.

Dans un arrêt récent (Cass. Com 27 mars 2019 18-10.933 F-P+B), la Cour de Cassation s’est prononcée sur le cas de conjoints mariés sous le régime de la séparation de biens et redevables de l’impôt de solidarité sur la fortune (IFI).

La question qui se posait était relative à cette décote dite d’indivision, dès lors qu’un bien est détenu sous cette forme. 

Dans l’espèce examinée, les contribuables mariés sous le régime de la séparation de biens, avaient acquis conjointement le bien litigieux qui était leur résidence principale ainsi que leur copropriété indivise.

Dans leur déclaration ISF (désormais IFI), les contribuables s’étaient abstenus de déclarer que celle-ci était détenue en indivision.

L’Administration Fiscale a rejeté la décote dite d’indivision sur leur résidence.
Une procédure de rectification a opposé les conjoints à l’Administration Fiscale.

Il résulte de l’arrêt du 27 mars 2019 que la valeur vénale d’un immeuble correspond au prix qui pourrait en être obtenu par le jeu de l’offre et de la demande sur un marché réel, compte tenu de la situation de fait et de droit dans laquelle l’immeuble se trouve lors du fait générateur de l’impôt.

Ayant constaté que des contribuables mariés sous le régime de la séparation de biens, redevables de l’impôt de solidarité sur la fortune, avaient acquis conjointement le bien immobilier constituant leur résidence principale, dont ils étaient copropriétaires indivis et que, dans leurs déclarations, ils s’étaient abstenus de mentionner que ce bien était détenu en indivision, et ayant ajouté qu’il était peu probable que l’un ou l’autre des conjoints envisage de céder sa quote-part sur ce bien, une cour d’appel, qui a apprécié concrètement, comme elle le devait, les possibilités de cession de l’immeuble litigieux, a pu en déduire que l’état d’indivision du bien n’affectait pas sa valeur.

La décote d’indivision peut ainsi être rejetée.

Il résulte des jurisprudences précitées les enseignements suivants :

• le total des parts indivises sur un bien n'a pas la valeur du bien lui-même car l'indivision peut être un obstacle à la vente ;
• la Cour de cassation a admis qu'un abattement, généralement de 20%, soit appliqué à la valeur des parts de chaque indivisaire avant de les taxer au titre de l'ISF, devenu l’IFI ;
• certaines indivisions, telles les indivisions successorales qui ne rassemblent que les héritiers et désormais l'indivision matrimoniale, ne diminuent pas la valeur du bien immobilier et ne réduisent pas par conséquent sa valeur taxable ;

Le cabinet de Maître BOURGHOUD, avocat à MARSEILLE, peut vous conseiller sur ce point. Vous pouvez nous contacter par courriel ou par téléphone.