Démembrement de propriété, trouble manifestement illicite et responsabilités encourues

Il est fréquent que des personnes procèdent sur leur bien à un démembrement de propriété.

Cette opération consiste  à diviser la propriété entre d'une part, l’usufruitier qui fait usage du bien et en perçoit les revenus et d'autre part, le nu-propriétaire.

Si cette opération est simple, il n’en demeure pas moins que parfois une certaine vigilance est requise, tel que cela résulte d’un arrêt du 4 avril 2019 (Civ. 3^ème FS-P+B+I n° 18-11.207)

Dans le cas d’espèce, une parcelle classée en zone agricole comportant diverses spécifications, a fait l'objet d'une propriété démembrée, une société et un particulier en étaient respectivement nu-propriétaire et usufruitier.

Le nu-propriétaire a, au cours de l’année 2013, consenti un bail sur cette parcelle à une société de BTP qui a effectué des travaux irréguliers.

La commune a alors entrepris une procédure pour trouble manifestement illicite à l’encontre des trois parties ; en l’occurrence le nu-propriétaire, l’usufruitier et la société locataire.

Ces trois parties ont fait l’objet de condamnations in solidum.

Elles ont formé un recours à l’encontre de la décision les condamnant.

La Cour de Cassation rejette leur recours et confirme la responsabilité de chacune des parties pour trouble manifestement illicite en retenant, à l’appui des condamnations prononcées, les arguments suivants :

- la société de BTP est la locataire et le commanditaire des travaux illégaux ;

- le nu-propriétaire a consenti un bail en sachant pertinemment qu’il portait sur une activité de transformation de matériaux incompatible avec le classement de la parcelle en zone agricole ;

- l’usufruitier est le bénéficiaire les revenus générés par la location de la parcelle et profite aussi des travaux irréguliers ;

Il ne s’agit pas en droit pénal de l’urbanisme, d’une décision isolée.

Il a déjà été jugé (Cass. Crim. 24 octobre 2017 n° 16-87.178 F-PB) que le propriétaire d’un terrain voit sa responsabilité pénale engagée car il était bénéficiaire de travaux effectués illégalement par son locataire.

Il résulte de ces décisions que le lien d’imputabilité peut être appréhendé de manière souple.

En ce qui concerne la  notion de trouble manifestement illicite, il apparaît que l’auteur ne doit pas uniquement être entendu comme celui qui est directement à l’origine du manquement ou, du moins, il n’est pas le seul à pouvoir être poursuivi puisqu’un auteur indirect peut aussi être mis en cause.

Le cabinet de Maître BOURGHOUD, avocat à MARSEILLE, peut vous conseiller sur ce point. Vous pouvez nous contacter par courriel ou par téléphone.