- Maître Caroline Bourghoud
- Droit des contrats
- Vices cachés et réparations
Vices cachés et réparations
L’article 1641 du Code Civil énonce : « Le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, ou n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».
Cet article est relatif aux défauts qui affectent une chose vendue.
En vertu de l’article 1641 du Code Civil, le vendeur est tenu de garantir l’acheteur contre les vices cachés de la chose vendue.
Le vice caché est inhérent à la chose elle-même, le vendeur doit vendre un bien conforme aux stipulations contractuelles et être apte à l’usage auquel on le destine.
La mise en œuvre de la garantie contre les vices cachés suppose la réunion de plusieurs conditions à savoir ;
- l’existence d’un défaut rendant la chose impropre à sa destination ;
- un défaut caché ;
- un défaut antérieur à la vente ;
La loi distingue le vice apparent et le vice caché, dont les régimes juridiques et les sanctions y afférentes varient.
En ce qui concerne les sanctions d’une action en garantie contre un vendeur, en raison des vices cachés de la chose vendue intentée par un acheteur, ce dernier a la faculté de choisir, en application de l’article 1644 du Code Civil, entre une action rédhibitoire et une action estimatoire.
L’action rédhibitoire entraîne la résolution de la vente suivie de restitutions.
L’action estimatoire permet à l’acheteur de conserver le bien moyennant une diminution du prix.
Un arrêt a été rendu le 30 janvier 2020 (Civ. 3ème FS-P+B+I, n° 19-10.176) sur la question des sanctions applicables dans le cadre d’une vente d’un bien affecté d’un vice caché.
Il résulte de ce cas d’espèce que lorsqu'un immeuble vendu est atteint de vices cachés nécessitant sa démolition, l’acquéreur qui a choisi de le conserver sans restitution de tout ou partie du prix de vente est fondé à obtenir du vendeur de mauvaise foi des dommages et intérêts équivalant au coût de sa démolition et de sa reconstruction.
Les faits étaient les suivants.
A la suite de l’apparition de divers désordres affectant une maison d’habitation, les acquéreurs ont assigné le vendeur en garantie des vices cachés ainsi que le notaire qui a dressé l’acte de vente et l’étude notariale dont il était membre.
Les acquéreurs ont appelé en garantie l’agent immobilier.
Après diverses décisions, la Cour d’Appel de renvoi a condamné le vendeur au paiement du coût des travaux de destruction et de reconstruction, et le notaire et l’agent immobilier à en supporter 10 % de la charge, sans prévoir toutefois de restitution d’une partie du prix de vente.
Un pourvoi en cassation est alors formé par les différents responsables, rejeté par la troisième Chambre Civile dans son arrêt du 30 janvier 2020 aux motifs que « lorsque l’immeuble vendu est atteint de vices cachés nécessitant sa démolition, l’acquéreur qui a choisi de le conserver sans restitution de tout ou partie du prix de vente est fondé à obtenir du vendeur de mauvaise foi des dommages et intérêts équivalant au coût de sa démolition et de sa reconstruction ».
La restitution d’une partie du prix de vente n’exclut pas la réparation des préjudices subis par l’acquéreur en raison du vice de la chose.
Ainsi, l’article 1645 du Code Civil permet à l’acheteur d’obtenir, en sus de la restitution du prix, une indemnisation complémentaire dans l’hypothèse où le vendeur professionnel connaissait les vices de la chose lors de la vente.
Il s’agit là d’une action indemnitaire autonome des actions rédhibitoire et estimatoire.
Il résulte de l’arrêt et des textes précités, que la mauvaise foi du vendeur l’oblige alors à compenser l’ensemble des préjudices subis par l’acheteur.
Le cabinet de Maître BOURGHOUD, avocat à MARSEILLE, peut vous conseiller sur ce point. Vous pouvez nous contacter par courriel ou par téléphone.
Nous écrire
Les champs indiqués par un astérisque (*) sont obligatoires
Nos
Engagements
Suivi
Conseils
Sérieux
Disponibilité
Réactivité
